어느날 나는 가정의 수입과 지출을 분석해보니 가장 큰 비중을 차지하는 두가지가 텍스와 집세였다. 수입의 대략 50%가 텍스(25%)와 집세(25%)로 나갔다. 즉, 매달 월급을 받으면 텍스와 집값을 내고나면 반 밖에 남지않았다. 그리고 나머지 반은 생활비로 쓰고나면 저축할 수 있는 돈이 얼마남지 않았다. Financial Independence 를 추구하기 위해서는 저축을 많이 해야하는데 막막했다.
그래서 이 두가지 지출을 줄일 수 있는 방법을 찾기 위해 많은 고민과 리서치를 하였다. 그리고 주거비용을 획기적으로 줄일 수 있는 한가지 방법을 접하게 되었다. 그것은 흔히 “House Hacking”이라고 알려진 방법이다.
House Hacking: 집의 일부분을 월세로 주고, 그 월세 수입을 그 집의 모기지를 값는데 사용하는 방법
나의 실제 경험을 예로 설명하겠다.
미국에서 보통 1-4 Unit House는 Residential Property로 구분되어 집주인이 구매와 함께 거주를 한다면 3.5%-5%정도의 적은 downpayment로 집을 살 수 있다. (물론 여유가 있다면 PMI를 피하기 위해 20%를 해도된다.)
그래서 나는 아주 많은 집을 투어하고 고민 끝에 4 unit 건물을 하나 찾아서 구입하였다. 그리고 네 유닛중 하나의 유닛에 이사를 들어갔다. 층마다 한집씩 있는 4층 건물에 내가 한층에 살고, 나머지 세층은 렌트를 줬다고 생각하면 된다. 네가구가 있는 4층건물.
아래는 이사이후 그 집과 관련된 수입과 지출 요약이다.
- Purchase Price(집값): $780,000
- 5% Downpayment + closing costs(다운페이 및 수수료): $50,000
- Monthly Rental Income (세가구에서의 월세수입): $6,030
- Monthly mortgage-principal, interest, PMI, tax, and insurance (월 대출 상환금): $4,850
- Maintenance (월 평균 관리및 수리비): $600
월간 손익: 총수입($6,030) – 총지출($5,450) = +$580
여기서 숫자가 말해주는 것처럼 나는 이 집을 통해서 평균적으로 매달 $580의 새로운 수입이 생긴 것이다. 다시 말하면 다른층에 살고 있는 세입자들이 내주는 월세로 나는 공짜로 살면서, 집 대출금, 세금, 보험, 그리고 관리비까지 다 내고도 남는 것이다. $580불은 보너스!
그결과 나는 이 집으로 이사오기 전에 내가 세입자로써 매달 내고 있던 월세는 그대로 $580불과 함께 매달 저축할 수 있게 되었다.
나의 계획은 이 집에 살면서 최대한 저축을 많이해서 1-2년후에 (좀 더 좋은) 다른집을 구입해서 이사를 가고, 이 집은 나중에 은퇴 후 수입원으로 유지할 계획이다. 내가 살던 유닛을 렌트 줄 경우 기존의 $580불 이외에 추가로 $2,000불 정도 월세 수입 예상 되어진다.
물론 장점만 있는것은 아니다. 한국으로 따지자면 빌라 같은 다세대 주택에 사는 것이기 때문에 흔히들 생각하는 “아메리칸 드림”에 부합하는 그림 같이 나이스한 집이 아니다. 또한 세입자들도 관리 해야한다. 어디가 고장나면 핸디맨이나 컨트랙터를 불러서 수리도 해야되고, 이래저래 번거로운 일이 있는 것이 사실이다. 하지만 나는 장기적인 재정계획을 세워서 지금 상황에서 효과적으로 저축 금액을 증가 시킬 수 있는 방법이라고 생각해서 이런 약간의 “희생”을 선택했다. 그렇지만 들어가는 노력에 비해 얻는 경제적 효과가 너무 커서 아주 만족하고 있다.
이렇게 House Hacking을 통해서 보통 가정의 가장 큰 지출 중 하나인 렌트/모기지 비용을 획기적으로 줄일 수 있다. 그러므로 충분히 생각해 볼 만한 가치가 있다.