EP5: Stocks vs Real Estate Investment (주식 vs 부동산 투자)

미국에서 일반인들이 투자 및 재테크를 하는 방법은 크게 두 가지로 나눠진다.

(1) Stocks (주식): 뮤추얼 펀드(Mutual or index funds)나 개별 회사의 주식을 구입
* 여기서 주식투자는 Day Trading같은 투기를 목적으로 하는 단기 전략이 아닌 중/장기 투자를 가정한다.

(2) Real Estate (부동산): 집이나 아파트, 상가건물을 구입 (Residential and commercial properties)
* 이 포스팅에서는 Residential properties(Single/Multi family home(1-4 unit buildings), condo, and town house)를 기준으로 생각하겠다.

그래서 이번 포스팅 에서는 각각의 장단점을 알아보고 비교해보자 한다.

<주식 투자의 장점>

1. High Return Potential (고수익 가능성)

좋은 개별 주식 선택을 통해서 내가 산 가격보다 고 수익을 올릴 수 있는 가능성이 부동산 시장보다 높다.  예를들어 어떤회사의 주식이 3년사이에 몇배가 올랐다는 경우는 심심치 않게 찾아 볼수 있지만, 내가 산 집 값이 3년사이에 몇배가 오른 경우는 극히 드문 것이 사실이다.

2. Liquidity (유동성)

유동성이란 내가 가지고 있는 자산(i.e. 부동산, 주식)을 얼마나 빨리 필요할 때 현금화 할 수 있는지를 말한다. 주식같은 경우 빠르면 몇초, 늦어도 2-3일 안에 현금화가 가능하다.  물론 주식을 사는 경우도 마찬가지이다.  집은 현금으로 사더라도 타이틀 관련서류 준비때문에 적어도 1주일은 필요하다. 모기지(mortgage)를 끼고 산다면 Closing까지 보통 1-2달은 소요된다.

3. Low maintenance fees/transaction costs (적은 유지비와 수수료)

주식을 사고 팔때 수수료는 인터넷(Online trading brokerages) 플랫폼을 이용하면 대부분 10불이하면 가능하다. 만약 Mutual funds나 ETF 같은 funds 형태의 주식인 경우 발행 회사에서 연간 1-2%이하의 유지비(expense ratio)를 부과한다.

4. Less work

내가 주식을 구매한 이후에는 내가 그 회사의 가치(i.e. stock price)를 올리기 위해서 해야 되는 일은 거의 없다. 회사 경영진과 직원들이 비지니스를 운용하고 관리한다.

<주식 투자의 단점>

1. High Risk and Volatile (고위험과 변동성)

고수익은 고위험을 수반하는게 보통이다. 언제 나올지 모르는 여러가지 뉴스와 회사의 실적에 따라 주식가격이 하루에도 몇 퍼센트가 변동할 수 있고, 최악의 경우 $0가 될 수도 있다.

2. Less Taxes advantages (적은 세금 혜택)

내가 주식을 팔고 난 이후 얻은 수익(capital gain)에 대해서 short-term / long term capital gain taxes를 내야한다. 이 규칙은 부동산에도 똑같이 적용되나 부동산 소유하면 여러가지 면세/절세 혜택이 있어서 taxable income을 줄이거나 tax liability 연기할 수 있다.
* 부동산의 각종 세금 혜택에 대해서는 다른 포스팅을 통해 좀 더 자세히 나눌것이다.
** 필자는 회계사나 세금전문가가 아니고, 각 개인의 사정이 다르기 때문에 회계사같은 전문가와 상의할 것을 추천한다.
*** 그리고 여기서 말하는 세금은 IRA와 401k 같은 은퇴 계좌가 아닌 일반 주식거래를 기준으로 한다.

<부동산 투자의 장점>

1. Monthly Cash Flow (매달받는 월세수입)

내가 생각하는 부동산 투자의 가장 큰 장점 월세 수입으로 인해서 나에게 정기적인 수입이 들어온 다는 것이다. 나의 첫 렌탈 하우스 포스팅에서 나눈 것처럼 필자는 현재 그 집으로 부터 매달 $700-$800사이에 수입을 올리고 있다.

2. Decent Return for Risk (위험대비 좋은 수익률)

집가격이 주식시장과 같은 고 수익을 단기간에 얻는 경우는 흔하지 않지만, 반대로 집 값이 매일매일 변동하거나 10-20%가격하락이 하나의 뉴스로 하루에 떨어지는 경우도 흔하지 않다.  물론 2008년 금융위기 같은 인한 심한 타격이 올 가능성이 존재하지만, 그렇게 큰 위기에서도 집 값이 $0로 떨어지지는 않았다. 지역에 따라 다르지만 고점대비 10%-60%의 집값하락이 2008-2012년까지 진행되었고 2018년 현재 많은 지역의 집 값이 금융위기 전의 가격수준으로 회복하였다.
매년 2-3%의 정도의 집값상승을 기대하는 것이 일반적이고, 이것은 매달 받는 월세를 제외한 상승이니 주식시장에비해 안정적으로 괜찮은 수익(5%-10%)을 기대할 수 있다.
* 모든 투자가 그렇듯이 과거의 데이타들이 미래의 수익률을 보장할 수는 없다.

3. Tax advantages (세금 혜택)

Deductions: 집주인이 rental properties를 운용하기위해 지불한 수리비용, 모기지 이자, 기타 대부분의 경비들이 비용처리가 된다.
Depreciation: IRS에서 rental property를 자산으로 인정해서, 27.5년이라는 기간동안 감가상각 비용을 taxable income을 줄일 수 있도록 허락해준다.  예를들어 집의 건물가치가 $275,000라면은 집주인은 매년 $10,000($275,000/27.5 years)만큼을 taxable income에서 뺄 수 있다는 뜻이다. 여기서 $10,000은 실제로 내가 손해를 본것이 아니라, 텍스 보고할때 나타는 서류상의 손실(paper loss)일 뿐이다.
1031 exchange: 이룰은 렌탈하우스를 이익을 남기면서 팔았을때 capital gain을 다른 다른 집을 사용할때 사용하면 발생한 이익에대한 capital gain tax를 뒤로 미루는(defer) 것이다. 이론상 집을 사고팔면서 생기는 이익을 계속 1031 exchange로 죽을때까지 할 수 있고, 집주인이 사망시 그동안 미뤄지면서 쌓여진 세금은 소멸된다.

위의 세가지 이외에도 주식투자에서는 볼 수 없는 다른 혜택들이 많이있다.
* 다시한번 강조하지만 이런 세금 관련혜택을 적용하고 이용할때는 전문가를 도움을 받아 올바른 절차를 따라야만 혜택을 볼 수 있다.

4. Inflation (인플레이션)

역사적으로 보면 집 값과 월세는 인플레이션에 따라 시간이 지나면서 조금씩 상승한다.  그렇기 때문에 내가 현재 $100,000을 주고 집을 구매한다면 10-20년후에는 $100,000보다 높은 가격으로 팔 수 있을 가능성이 크고, 월세도 그때는 현재 받는 것 보다는 높을 것이다. 하지만 내가 내는 모기지 페이먼트는 변함이 없을 것이다. 이것은 나의 초기 투자금 $100,000의 가치가 시대의 인플레이션에 맞춰서 가치를 보호받았다는 것이다.
내가 만약 $100,000을 체킹이나 세이빙계좌에 같은 시간을 예치했더라면 아마 그돈의 10-20년 가치는 현재의 $100,000의 가치보다 더 낮을 가능성이 크다.  보통 은행들은 inflation rate보다 낮는 이자를 자신들의 고객들에게 주기 때문이다.

<부동산 투자의 단점>

1. More work

주식투자와 비교해서 솔직히 말해서 손이 많이 간다. 사기전에 직접 보러도 가야되고, 사기위해서 준비 및 검토해야하는 서류들도 많다. 렌탈 하우스를 사고 난 이후에는 프로퍼티 매니저 / 세입자들도 관리해야 하고, 나의 자산인 집도 관리해야 한다. 벌써 이정도만 나열해도 참 귀찮은 일이 많다. 더군다나 간단한 클릭 몇번으로 매매가 가능한 주식투자와 비교해서 말이다.

2.Ongoing Costs; property tax, home insurance, repairs, etc. (세금, 보험, 관리비용)

주식을 보유한다고 해서 세금과 보험료을 내지는 않지만, 부동산은 보유하는 동안 매년 property tax를 내야하고, 보통 집 보험도 들기마련이다.  그리고 집어디가 고장나면 수리도 해야한다.  이 금액들은 무시할만큼 적지도 않다.

그럼 무엇을 해야하는가? 둘다

다소 황당한 대답일 수도 있겠지만 주식투자와 부동산 투자를 같이 하는것이 이상적이다. 그래서 각각의 장점의 혜택을 누리고 서로의 단점을 커버할 수 있도록 하는것이 좋은 것 같다.

주식시장에 나의 대부분의 자산이 있다면, 고위험과 심한 변동성으로 인해 무슨 뉴스가 나올때 나의 마음이 그렇게 편할 것 같지는 않다.
반대로 너무 많은 rental properties를 소유한다면 집, 세입자, 프로퍼티 매니저를 관리하는데 내 시간을 너무 많이 할애 해야할 가능성이 크다. 이것은 필자가 원하는 시간과 경제적으로 여유있는 삶과는 부합하지 않는다.

그래서 필자는 개인적으로 주식 30%, 부동산 30%, 현금 30%, 비상자금 10% 비율을 맞추려고 노력중이다. 재테크(personal finance)라는 것이 개인의 사정이나 환경이 모두 다르기 때문에 누구에게나 맞는 황금비율은 없다. 상황에 맞춰서 조절하는 것이 바람직 하다는 개인적인 의견이다.