EP3: Real Estate Investment (미국 부동산 투자)

부동산 투자를 통해 수익을 내는 일반적인 방법은 크게 두가지가 있다. (물론 다른 여러가지 방법들도 있습니다..)

1. Appreciation (집값상승): 내가 구매한 집이 어느정도 시간이후 집 값이 올랐을때, 다른 사람에게 팔아서 구매가와 판매가의 차익을 남기는 방법
2. Rental Income (임대수입): 내가 소유한 집을 세입자에게 임대해주고 매달 월세를 받는 방법

필자는 이 두가지중 어떤게 더 좋다는 입장은 아직까지는 없다.  그러나 둘다 조금씩 가지고 있는게 나의 최종목표인 Financial Independence를 추구하는데 더 좋을 것 같다는 생각을 가지고 있다.

두가지 방법을 각각 예를 들어보자.

1. Appreciation: 2012년에 $400,000을 주고 산집이 집주변에 많은 긍정적인 변화들로 2018년에 $650,000에 판매하여 $250,000의 수익을 남겼다.  (필자가 사는 시카고에서 실제로 찾아볼 수 있는 사례)
2. Rental Income: $100,000을 주고 집을사서 월 $1,200의 월세를 받는다.
   월 $800 비용(mortgage with 20% downpayment, property tax, home insurance, maintenance) 을 제외한 $400이 매달 통장으로 들어온다.

이 두가지의 수익률을 아래와 같이 각각 비교해보면

1. 초기투자비용: $80,000(20% downpayment)
   시세차익: $650,000-$400,000=$250,000
   소유비용: $66,000
   a) property tax=$60,000($10,000 per year between 2012-2018)
   b) home insurance=$6,000($1,000 per year between 2012-2018)
   순이익: $250,000-$66,000=$184,000(230%=$184,000/$80,000) or 38%(=연간 수익율 230%/6year)
2. 초기투자비용: $20,000(20% downpayment)
   년 임대료: $14,400($1,200 X 12)
   유지비용: $9,600($800 X 12)
   순이익: $4,800($400 X12) or 연간 수익율 24%(=$4,800/$20,000)

Appreciation이 높은 수익률을 보여주고 있지만 집 값은 주변상황에 따라 떨어질 수도 있는 것이고 위의 예처럼 상승폭이 크지 않을 수도 있다.  말그대로 주식에 투자하는 것과 비슷하다. 내가 다른 사람에게 월세를 주는 경우도 다른 위험이 동반하지만 도시와 동네선정을 잘하면 appreciation 보다는 안정적은 수익을 꾸준히 얻을 수 있다.

부동산이던 주식이던 모든 투자는 고수익에는 고위험이 따라오기 마련이다.  어떻게 내가 동반하는 위험들을 이해하고 대비 및 관리하는지가 투자의 관건이다.

다음 포스팅에는 필자의 첫 rental property를 예를 들어 실제 숫자들과 투자결정에 고려한 여러가지 상황들을 살펴보겠다.