필자는 렌탈홈 구매를 고려할 때 많은 집들을 직접 찾아가서 보기 전에 어느정도 수익이 나는지 계산을 해본다. 임대용 건물들을 많이 보고 분석 경험이 쌓이면, 판매가와 월세만 봐도 대략적인 계산이 가능하다. 하지만, 그 수준 전까지는 엑셀등을 이용해서 계산을 해보는 것을 추천한다. 만약 내가 원하는 수익률보다 낮다면 직접 집을 찾아가서 볼 필요도 없기 때문에 시간도 절약할 수 있다.
투자에 대한 수익률을 계산하는 방법은 여러가지가 있다. 이 포스팅에서는 필자가 생각하는 가장 중요하고 현실적인 Cash-on-Cash Return (CCR)을 계산하는 방법을 다루려고 한다. 한국말로 하면 “실 투자금 대비 순 이익률” 정도라고 할 수 있을 것 같다.
먼저 일반적인 CCR 계산 공식은 아래와 같으며, 크게 세 부분((1)수입 (Rental Income), (2) 지출(Expenses), 그리고 (3)실 투자금(Total Cash Invested)) 으로 나눠진다.
Cash-on-Cash Return (CCR) = (Rental Income – Expenses) / (Total Cash Invested)
*여기서 CCR 은 집 값의 시세 상승(appreciation)으로 인한 이익은 고려하지 않는다. 필자는 개인적으로 appreciation은 보너스라고 생각한다. 물론 집 값이 하락 할 수 도 있지만 매달 positive cashflow(순이익)가 발생하는 경우라면 크게 걱정 안하는 편이다.
(1) Rental Income
1년간 예상되는 월세 수입이다. 월세가 $1,000이라면 곱하기 12해서 년간 $12,000 이다. 여기서 중요한 것은 기존의 세입자가 내고 있는 월세 금액과 함께 Zillow와 같은 웹사이트를 통해서 해당 지역에 있는 비슷한 크기와 컨디션인 집의 월세시세를 다시 한번 확인 할 것을 추천한다.
(2) Expenses
- Mortgage Payment (Principal + Interest): 연간 모기지 대출 상환금(원금+이자)
- Property Taxes (보유세): 미국에서는 살고 있는 주나 카운티에 따라서 프로퍼티 택스 차이가 많이 날 수 있으니, 꼭 확인해야 할 부분이다. 보통 Zillow, Redfin 같은 웹사이트에서 확인할 수도 있지만 해당 카운티 웹사이트에서 해당 집 주소를 통해 현재 연간 보유세를 확인하는 것이 가장 정확하다.
- Homeowners’ Insurance (보험): 미국에서는 집을 위한 보험을 사는것이 거의 필수이다. 특히 대출을 받아서 구입하는 경우에는 보험이 없으면 은행에서 대출을 허가해 주지 않는다.
- Vacancy: 세입자가 이사를 나가면, 새로운 세입자를 구하는 동안 공실이 발생하기 때문에, 보통 한달치 월세를 뺀다. 물론 세입자가 계속 오랫동안 살면 좋겠지만, 투자 수익률을 계산할때는 보수적으로 하는것이 좋기 때문에 일년 중 최소 한 달은 공실이 생긴다는 가정하에 계산하는 것을 추천한다.
- Utilities/HOA: 지역이나 집종류(single family home vs condo/townhome)에 따라 집주인 (landlord)가 부담 해야하는 고정 관리비 비용이다.
- Repair/Maintenance Costs: 집도 물건이라 사용하다 보면 크고 작은 문제들이 일어나기 마련이다. 정기적인 보수가 필요한 부분도 있다. 하지만 언제 얼마가 소요 될지는 예측하기도 힘들다. 필자는 보통 집의 연식(?)에 따라 한달에 50불에서 100불정도의 예산을 측정해서 계산한다. 평균적으로 한 달에 75불이면 합리적인 추정이라고 생각된다.
- Property Management Fee: 프로퍼티 매니지먼트 회사를 고용하는 경우라면 보통 월세의 8%-10%정도를 지불한다. 많은 회사들이 공실 기간 동안 월 관리비를 부과하지 않는다. 하지만 리얼터나 매니지먼트 회사를 통해 새로운 세입자를 구한다면 첫 달 월세의 50%-100% 정도의 leasing fee를 지불해야 한다.
(3) Total Cash Invested
- Down Payment: $300,000인 집을 20% down pay 한다면 $60,000을 계산하고, 100% 현금으로 구입 하였다면 $300,000을 계산하면 된다.
- Closing Costs: 미국에서 집 거래를 할때 무시할 수 없는 비용이다. 보통 집 가격의 2-3%의 비용이 소요되는 경우가 있기 때문에 빠져서는 안될 요소이다.
- Seller Credits: 협상 과정에서 판매자가 크레딧을 주는 경우, 그 금액 만큼은 내 투자금에서 차감하면 된다.
아래는 필자의 Rental #3를 이용한 수익률 계산 예시이다.
