EP 17: 6가구 아파트 빌딩 구입에서 매각까지 (Rental #4)

2019년 5월, 시카고 서버브에 위치한 6가구 아파트 빌딩을 구입해서 2023년 1월에 매각했다.

  • 투자 대상: 6가구 아파트 빌딩 
  • 구입가격:  $362,500
  • 실 투자금: $65,000
  • 왜 이곳에 투자하기로 결정했나?
    첫째, 집가격의 비해 월세가 높은 지역이라 투자금 대비 우수한 수익률을 기대할 수 있다.
    둘째, 아파트 자체는 working class 를 위한 affordable housing 이다. 주변에 주민들을 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있다.
    셋째, 리모델링을 하면 기존의 월세보다 20-30% 상승된 월세를 기대할 수 있다.
  • 어떻게 찾았으며 어떤식으로 협상을 했나?
    기존에 알고 지내던 지역 커머셜 브로커에게 따로 연락이 왔다. 비교적 일반적인 가격협상이있고. 인스펙션으로 발견한 문제들은 필자가 구매 후 해결하는 조건으로 클로징때 크레딧을 받았다.
     
  • 파이낸싱(대출)은 어떻게?
    일반은행에서 commercial loan을 받았다. 이자율 4.25%, 20% down payment 조건으로 대출을 받았다.
    5유닛 이상의 건물부터는 commercial loan을 받는것이 일반적이다. 
  • 이 투자처의 가치를 높이기 위해 무엇을 했나?
    내부 인테리어가 주변의 다른 아파트들보다 오래되어서 유닛당 5-7천불 정도의 예산으로 간단한 리모델링을 하였다. 6가구중 4가구를 전체적으로 페인팅을 했으며, 또한 새로운 케비넷과 타일 설치로 키친과 화장실 업데이트를 했다. 리모델링 자금은 매달받는 렌탈 수입을 모아서 마련했다. 
  • 세입자 및 건물 관리방법?
    아파트 관리 전문 프러퍼티 매니지먼트 회사를 고용했다. 매달 총 월세의 7%를 관리비로 지불하기로 협의했다.
  • 최종수익:
    $540,000에 다른 투자자에게 매각을 했다.  모기지를 다 갚고, 클로징 코스트를 모두 지불하니 약 22만불 정도가 최종적으로 남았다. 보유기간은 3년 8개월이있고, 순이익은 약15.5만불을 기록했다.

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