지금 이 글을 쓰는 시점은(2020년 4월) COVID-19 때문에 실업률은 급격히 늘어나고 있으며, 주식이나 부동산과 같은 자산의 가격은 하루가 다르게 요동치고 있다. 그래서 이번 포스팅은 어떻게 비교적 안전한 방법으로 부동산을 구입할 수 있는지 이야기하고자 한다. 여러가지 방법이 있겠지만 필자가 사용하는 방법을 단계적으로 접근해 보겠다.

1. Budget / Loan Options

우선, 어느 정도 가격대의 집을 살 것인지 결정해야 한다. 100% 현금으로 산다면 간단하겠지만 대출을 받고 산다면 은행이나 모기지 회사를 통해서 대출이 얼마까지 나오는지 확인해야 한다. 개인의 대출 한도는 본인의 수입, 크레딧, 부채, 다운 페이먼트 자금 등등 여러 가지 상황을 고려하여 정해진다.

본인 거주용 모기지는 주택 구매가의 3.5%-20%의 다운 페이먼트를 요구하는 대출이 있으니, 현재 자신의 상황과 목적을 모기지 담당 직원에게 알려 주고, 가능한 옵션 중 하나를 선택하여 진행하면 된다.
투자 목적용 모기지는 주택 구매가의 20%-25%의 다운 페이먼트를 요구한다.

2. Location! Location! Location!

전 세계 어디를 가나 부동산은 위치가 반 이상이다. 학군, 교통, 주거환경 등을 고려해서 선택하면 된다는 것은 누구나 알고 있고, 이 모든 조건을 갖춘 지역은 이미 프리미엄이 붙어 있을 가능성이 높다. 본인에게 중요한 것들 중 우선 순위를 정하고, 주어진 예산안에서 3-4개 지역을 선택해서 집중하는 것을 추천한다.

투자용으로 렌탈 홈을 사는 경우에는 안정적인 회사/공장, 상가, 병원, 학교와 같은 다양한 분야의 비지니스가 그 도시/지역에 위치하고 서포트 할 수 있는지 확인해야 한다. 가끔 미국에서 로드 트립을 하다보면 예전에 번성했다가 시대와 산업의 변화에 뒤쳐져서 고스트 타운이 된 도시들을 발견 할 수 있다. 이것은 극단적인 경우지만 이런 상황을 최대한 예방하는 것이 좋다.

3. Realtor

지역과 예산을 정했다면, 이 지역을 잘 아는 리얼터를 찾아서 같이 집을 찾는 것을 추천한다. 리얼터가 그 지역에 살고있거나 직접 투자를 하고 있다면 더욱 좋다. 리얼터는 집을 찾는 일 뿐만 아니라, 가격 협상, 인스펙션, 클로징과 같은 주택 구매 과정 중 생길 수 있는 궁금한 점이나 문제를 해결하는데 많은 도움을 줄 수 있다. 필자도 주거용과 상업용 건물들을 여러번 거래해 봤지만 항상 리얼터와 함께 일을 한다.

*필자가 생각하는 좋은 리얼터의 조건은 다음과 같다.
(1) Full-time Licensed Realtor – 개인적으로 리얼터가 본인의 메인 직업이어야 함.
(2) 최소 그 지역에서 3-5년이상의 경력 – 경력 1-2년의 신입들보다는 경력자를 선호.
(3) 매년 많은 거래(transactions)를 활발하게 하고 있는지 – 실적이 뒷받침되는 리얼터.
(4) 리얼터도 현재 부동산 투자자
(5) Being accessible – 이메일이나 전화를 했을때 적어도 24시간 이내에 응답을 해주는 리얼터.

지인으로부터 추천을 받거나 인터넷 검색을 통해서 리얼터들을 찾아보고, 이메일이나 전화를 통해 위와 같은 내용을 물어보고 얘기를 하다보면, 잘 맞는 리얼터를 찾을 수 있을 것이다.

4. House Hunt

사실 위의 1-3번 내용은 일반적으로 집을 사는 방법과 크게 차이가 없다. 필자가 서두에 말했던 비교적 안전하게 부동산을 사는 방법은 여기서부터 시작이다.

(1) 시세분석

내가 정한 지역과 예산 범위 안에서, 최근 6개월-1년 사이에 거래된(sold) 집들의 가격을 분석해서 실거래가를 찾아낸다. 예를들어, “A 동네의 3 bed/2bath 싱글홈은 $400k-$600k, 2bed/2bath 콘도는 $350k-$450에 거래가 되었구나” 정도의 사전지식이 있어야 한다. 이런 정보는 리얼터를 통해서 얻어도 되고, Redfin이나 Zillow와 같은 곳에서도 쉽게 알아 볼 수 있다.

(2) 살짝 안 좋은(?) 집 / 시세보다 싸게 나온 집 찾기

위의 방법으로 구체적인 시세를 알아보고, 현제 마켓에 올라온 집들을 (거의 매일) 보다 보면, “이 집은 이 동네에서 좀 저렴하게 나온거 같은데..?” 라고 생각되는 집들이 보이기 시작한다. 보통 이런 집들은 급매, 숏세일, REO(은행소유)와 같이 주인이 급매하고 싶어하는 집들이다. 아니면 오랫동안 한 주인이 리모델링 없이 10-20년 동안 살아서 집안의 인테리어가 좀 오래되 보이는 집들. 바로 이러한 집들이 좋은 후보가 된다.

즉, “Buy the ugliest house in the best neighborhood.”

(3) 너무 큰 프로젝트는 걸러내자

집을 리모델링 한다는 것은 규모에 따라서 돈도 많이 들어 가지만, 여러가지로 신경써야 할 것도 많다. 그래서 위에서 추려낸 집들 가운데, 집의 구조와 뼈대가 본인과 취향에 맞지 않는다면 걸러 낸다.

이렇게 구조와 뼈대가 괜찮은 집들은 집안의 인테리어 페인팅과 조명 정도만 바꿔줘도 집안의 분위기를 완전히 변화시킬 수 있다. 액수로 정하자면 $15,000 이하 (또는 구매가의 10% 이하)를 투자해서 업그레이드 시킬 수 있는 집.

이러한 과정을 거쳐서 골라낸 집들이 오퍼를 하기에 좋은 후보군이 된다.

5. Offer, Inspection(s), Closing

이제 오퍼를 해야할 시간이다. 위의 과정을 거쳤다면 우리는 (a) 현재 그 동네에서 평균이하의 집 그리고 (b) 집의 상태가 큰 공사를 요구할만한 최악의 상태는 아닌 집을 선택한 것이다. 이러한 경우, 4-(1) 에서 찾은 가격범위 안에서 하위 30%-50%정도의 가격을 타겟으로 하는 것이 합리적이다.

위의 3bed/2bath 싱글홈($400k-$600k)의 예시를 다시 본다면, 약 $450k-$500k범위 안에서 가격대가 낮을 수록 좋겠지만 이런 집들은 House rehabbers/flippers들에게 인기가 많기 때문에 적당한 선에서 경쟁력이 있는 오퍼를 하는것도 고려해 볼 수 있다.

오퍼가 받아들여졌다면, 꼭 licensed home inspector를 고용해서 내가 놓친 큰 문제가 없는지 확인해야한다.  문제가 발견되었다면 해결하기 쉬운 문제인지, 그리고 비용은 얼마나 드는지를 알아본다. 경우에 따라서는 집을 파는 사람에게 문제 해결을 요구하거나 그 처리비용만큼 집가격을 인하하는 방향으로 문제를 해결 할 수도 있다.

이제는 Title company, 변호사, 은행, 그리고 리얼터가 집이 서류상으로 아무 문제가 없는지 최종적으로 확인한다. 이상이 없다면 클로징을 하고 끝!

6. Renovation

이제 집을 클로징했으니, 리모델링을 통해 집의 가치를 올릴 차례이다. 필자가 생각하는 가성비 좋은 프로젝트들은 다음과 같다: 인테리어 페인팅, 조명 교체, 욕실 vanity 교체. 카펫이 있다면 하드우드로 교체하는것도 좋은 옵션이다. 하지만 이렇게 하나 둘씩 더하다 보면 비용이 예산에서 크게 벗어 날 수 있으니 원래 계획을 지키는 것이 좋다.

위에서처럼 복잡하게 집을 찾고 고생해서 리모델링을 하는 이유는 이러한 과정을 통해서 내가 집의 가치를 스스로 올릴 수 있는 기회를 만들기 위해서이다.

이렇게 상승된 집의 가치는 부동산 경기가 안 좋아졌을때 쿠션으로 작용할 수 있다. 물론 2008년 처럼 50%씩 집값이 하락하면 이 방법도 크게 효과적이지 않을 수 있다 (좀 적게 손해 볼 수는 있지만).  또한 여유가 있으면 집을 팔지 않고 다시 경기가 회복할 때까지 기다릴 수도 있다. 하지만 살다보면 원치 않게 집을 팔아야 할 상황이 올 수도 있기 때문에, 내가 스스로 자산의 가치를 올릴 수 있는 기회가 있다면 이 정도의 노력은 가치가 있다고 생각한다.

마지막으로 위와 같은 방법으로 필자가 최근에 진행한 프로젝트들은 다음과 같다.

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*현재시세는 공식감정가 혹은 리얼터가 보수적으로 책정한 가격이다.