2017년 9월 7일은 내가 처음 투자목적으로 산 집을 클로징한 날이다.
일단 투자 결과부터 살펴보자.
집 구입가격: $67,000
리모델링 비용: $18,000
총 투자 금액: $85,000
월세: $1,120
총 비용(프로퍼티 매니저, 세금, 보험, 관리 및 유지비): $350
순이익: $770(월), $9,245(10.87% 연이율)
리모델링 후 집값시세 : $115,000 (2018년 8월기준) *초기 투자 비용($85,000) 대비 $30,000상승
그럼 어떻게 이 집을 사게 되었는지 자세히 알아보자.
- 지역선정 (도시)
필자는 렌탈 프로퍼티를 구입해 보기로 마음을 먹고 현재 살고 있는 시카고 부터 알아보기 시작하였다. 집 값에 비해 상대적으로 낮은 월세로 내가 원하는 10% 이상의 수익률을 낼 수 있는 지역과 집을 찾기가 쉽지가 않았다. 그래서 팟캐스트와 리서치를 통해 일리노이주 바로 옆에있는 인디애나주의 인디애나 폴리스라는 도시가 렌탈 프로퍼티를 사기 좋은 도시라는 것을 알게 되었다; (인구, 잡마켓, 월세 대비 집가격, 지역경제 등을 고려) - 로컬 리얼터/브로커 선정
투자목적으로 집을 구매할 때는 리얼터의 역할이 정말 중요하다. 특히 내가 잘 모르는 지역의 경우는 그 역할이 더 크다고 할 수 있다. Biggerpockets, zillow, realtor같은 웹사이트에서 리얼터들 몇 명을 찾아서 직접 이메일이나 전화를 통해 인터뷰를 하고 내가 괜찮다고 생각하는 한 사람(저스틴)을 선정해 같이 집을 찾아보기로 했다. - 도시내 세부지역 선정 (Neighborhood)
한 도시 안에서도 학군이나 집주변의 치안과 교통, 상권에 따라 월세와 집 값이 많이 차이가 난다. 인디애나 폴리스도 예외는 아니었다. 나는 안전하고 학군이 비교적 좋은 지역을 선정했다. 그래야 비교적 안정적인 수입이 있는 세입자를 확보할 수 있다.
*참고로 학군이 좋고 안전한 동네일 수 록 월세 대비 집값 비율(Rent to Price ratio)이 안 좋아진다. 이것은 수익률이 낮아진다는 뜻이다. 예를 들어 $100,000집의 월세가 $1,000이면, Rent to Price ratio = 1%이다. 보통 1%이상이면 좋은 수익률이라고 생각해도 된다. 이것을 흔히 the 1% Rule이라고 부동산 투자 커뮤니티에서 부른다. - 본격적 집 찾기와 수익률 분석
위에서 정한 리얼터가 보내주는 리스팅이나 내가 Redfin같은 곳에서 마음에 드는 집이 나타나면, 저스틴(리얼터)에게 알려주면 저스틴이 그 집에가서 스마트폰으로 비디오를 찍으면서 집안 곳곳을 투어하면서 집의 컨디션에 대해 코멘트를 해준다. 100여개가 넘는 집들의 수익률을 분석하고 10개정도의 집을 저스틴의 도움을 받아 간접 투어를 한 이후에 마침내 위에 있는 집을 찾을 수 있게되었다. - 오퍼 및 협상
위에서 내가 구매한 집은 어떤 60대 남성이 10여년 이상 거주한 집으로, 온 집 안에 베인 담배 냄새때문에 숨쉬는 것도 불편했고, 집안도 아주 더러웠다. 그래서 주변 비슷한 크기의 집($10만불)보다 $1만불 정도 저렴한 9만불에 나와있었다. 하지만 저스틴 과의 미팅을 통해 그 집을 다 청소하고 수리해서 다른 사람에게 월세를 주려면 2만불 정도의 리모델링 비용이 소요될 것으로 예상되어서 우리는 더 보수적으로 집주인이 요구하는 가격보다 $23,000싼 $67,000을 제시했다. 집 상태가 너무 안 조아서 많은 다른 바이어들이 그 집을 구경하고는 지나치거나, 현재 집주인에게 수리를 요청하는게 대부분이었다. 하지만 나는 $67,000을 집주인이 받아들인다면, 일주일뒤에 현금으로 결제 해 주고 모든 수리는 내가 알아서 하겠다는 조건을 제시하였다. 집주인이 내 조건을 받아들였다.
*나중에 안 사실은 그 집주인은 그 집을 유산으로 아주 오래전에 받아서 살고있었으며, 급하게 해결해야될 카드빚이 있었다. $67,000이면 그 에게는 충분히 그 빚을 청산하고 남는 돈이어서 나름 win-win 이었다. - 클로징
오퍼가 받아들여진 이후에는 인스펙터를 고용해 집안 구석구석을 잘 확인하고, 우리가 보지 못한 문제들이 있는지 점검하였다. 다행히 예상치 못한 큰 문제는 없어서 예정대로 클로징을 할 수 있었다. 모든서명 절차는 온라인으로 해결되어서 내가 3시간 운전해서 클로징 테이블에 갈 필요도 없이 모든것이 편리하게 마무리 될 수 있었다.
클로징 후에 두 달 간의 리모델링 기간을 거쳤고, 리얼터를 하면서 프로퍼티 매니저도 하는 저스틴의 도움을 받아서 세입자를 찾을 수 있었다. 이렇게 3-4개월의 시간을 소요한 이후에는 매달 월세를 잘 받고 있다(은행자동이체).
Update (2020년 5월):
2018년 투자된 현금을 다시 되찾기 위해 HELOC을 신청했고, 감정가는 $115,000로 책정되었다. 은행에서 렌탈 프로퍼티 같은 경우는 감정가의 75%까지 주택 담보 대출을 해준다. 그래서 필자는 감정가의 75%만큼($86,500)의 HELOC 리밋을 받았다. 총 투자금액($85,000) 보다 조금 많은 금액을 받게 되었다. 이말은 이 돈을 새로운 투자처에 다시 이용 할 수 있는 자금이 생겼다는 의미다.
실제로 필자는 다른 렌탈 프로퍼티를 2019년에 찾아서, 위의 HELOC을 이용해서 다운 페이먼트로 사용하였다. 그리고 HELOC에 생긴 새로운 balance(빚/debt)는 매달 나오는 월세와 배당수입을 이용해서 이자는 물론 원금까지 매달 적극적으로 갚아서 현재는 balance가 거의 없다.
결론적으로 필자는 2017년의 투자한 $85,000를 전량회수해서, 2019년에 새로운 렌탈 홈을 구입하게되었고, 그 두집에서 cash flow 가 안정적으로 나오고 있다.