2022년 2월, 시카고 서버브에 위치한 10가구 아파트 빌딩을 비지니스 파트너와 함께 투자비용 50%:50% 으로 구입했다.
- 투자 대상: 10가구 아파트 빌딩
- 구입가격: $750,000
- 실 투자금: $55,000 (필자) + $55,000 (비지니스 파트너 1명)
- 왜 이곳에 투자하기로 결정했나?
첫째, 지난 10년간 소유하고 관리하던 비 영리기관이 자산을 처분하기 위한 매물이라 시장가격보다 저렴한 가격에 구입이 가능하였다.
둘째, 집가격의 비해 월세가 높은 지역이라 투자금 대비 우수한 수익률을 기대할 수 있다.
셋째, 아파트 자체는 working class 를 위한 affordable housing 이다. 주변에 주민들을 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있다.
넷째, 2021 년 12월에 Rental #3를 판매 후, 그 건물을 대체하는 자산역할. - 어떻게 찾았으며 어떤식으로 협상을 했나?
기존에 알고 지내던 지역 커머셜 브로커에게 따로 연락이 왔다. 원래 다른 buyer와 이 거래를 진행중이었는데 그 구매자가 뭔가 까다로운 조건을 반복해서 제시해서 seller가 다시 마켓에 내놓게 되었다. 그 스토리를 알고 지역과 건물을 분석한 후에 최대한 깔끔하게 제시한 오퍼가 받아들여졌고, 인스펙션으로 발견한 문제들은 필자가 구매 후 해결하는 조건으로 클로징때 크레딧을 받았다. - 파이낸싱(대출)은 어떻게?
Local credit union (한국으로 따지면 동네 새마을 금고 정도) 에서 이자율 4%, 20% down payment조건으로 대출을 받았다. 리페어 크레딧을 많이 받아서 실제 투자금은 구입가의 15%정도 였다. - 이 투자처의 가치를 높이기 위한 앞으로의 계획?
전 주인분이 투자를 많이 안했던 건물 주변의 조경이나 주자장을 보수하면서 건물 주변의 외관을 깔끔하게 정리해서 새로운 세입자들을 좀 더 쉽게 유치하고 기존의 세입자를 유지하는 방향으로 하면 공실률을 최소화하면서 수익을 높여 나갈 수 있을 것으로 예상된다. 내부 인테리어는 비교적 깔끔하게 관리가 되어있어서 크게 추가 비용이 지출 될것 같지 않다. - 세입자 및 건물 관리방법?
아파트 관리 전문 프러퍼티 매니지먼트 회사를 고용했다. 매달 총 월세의 7%를 관리비로 지불하기로 협의했다. - 예상수익 내용?
모든 관리 비용, 세금 및 모기지 페이먼트를 지불하고 매달 $1,000 정도의 수입이 예상된다. 실 투자금 대비 약 21-22% 연간 수익률이다.