EP 15: 11가구 아파트 빌딩 분석 및 구입 (Rental #5)

2020년 2월, 시카고 서버브에 위치한 11가구 아파트 빌딩을 파트너 두명과 함께 투자비용 1/3:1/3:1/3 으로 구입했다.

• 투자 대상: 11가구 아파트 빌딩
  
• 구입가격:  $550,000
• 실 투자금: $35,000 (필자) + $70,000 (비지니스 파트너 두명)
• 왜 이곳에 투자하기로 결정했나?
  첫째, 아파트 자체는 working class 를 위한 affordable housing 이다. 주변에 주민들을 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있다.
  둘째, 고속도로와 주변 주요 도로에 가깝게 위치하고 있어 교통이 편리하다.
  셋째, 집가격의 비해 월세가 높은 지역이라 투자금 대비 우수한 수익률을 기대할 수 있다.
  넷째, 기존의 건물 상태와 인테리어 수준이 괜찮아서, 구입 후 향후 3-5년 정도는 리모델링을 할 필요가 없을것으로 예상된다.
• 어떻게 찾았으며 어떤식으로 협상을 했나?
  기존에 알고 지내던 지역 리얼터에게 따로 연락이 왔다. 프러퍼티를 방문하고 주변지역을 리서치 한 후에 적당한 가격에 잘 나온것 같아서 리스팅 프라이스에 가깝게 오퍼를 넣어서 최종 구입가에 합의를 볼 수 있었다.
  인스펙션으로 발견한 문제들을 바이어가 해결하는 조건으로 클로징때 크레딧을 받았다.
  
• 파이낸싱(대출)은 어떻게?
  Local credit union (한국으로 따지면 동네 새마을 금고 정도) 에서 이자율 4.25%, 20% down payment조건으로 대출을 받았다. 
• 이 투자처의 가치를 높이기 위한 앞으로의 계획?
  현재 가격대비 렌트가 워낙 좋아서 특별한 계획없이 Vacancy를 최소화 하면서 유지하는 방법으로도 목표하는 수익을 얻을 수 있을 것으로 예상된다.

• 세입자 및 건물 관리방법?
  아파트 관리 전문 프러퍼티 매니지먼트 회사를 고용했다. 매달 총 월세의 6.5%를 관리비로 지불하기로 협의했다.
• 예상수익 내용?
  모든 관리 비용 및 모기지 페이먼트를 제외하고 매달 $750 정도의 수입이 예상된다. 실 투자금 대비 약 25% 연간 수익률이다.