EP 16: 12가구 아파트 빌딩 분석 및 구입 (Rental #6)

2020년 9월, 시카고 서버브에 위치한 12가구 아파트 빌딩을 파트너 한명과 함께 투자비용 50:50으로 구입했다.

  • 투자 대상: 12가구 아파트 빌딩
  • 구입가격:  $780,000
  • 실 투자금: $70,000 (필자) + $70,000 (비지니스 파트너)
  • 왜 이곳에 투자하기로 결정했나?
    첫째, 현재 세입자들의 월세가 주변에 위치한 비슷한 수준의 아파트 렌트 보다 15%-20%정도 낮게 책정되어 있어서, 빌딩 가격도 주변에 비슷한 수준의 아파트 빌딩들보다 그만큼 저렴하게 살 수 있었다.
    둘째, 아파트 자체는 working class 를 위한 affordable housing 이지만, 아파트의 위치가 아주 안전하고 좋은 환경의 서버브에 위치하고 있었다.
    셋째, 작은 규모의 리모델링을 할 경우 (가구당 5천불 이하), 15%-20% 정도의 추가 월세를 받을 수 있는 시세가 형성되어 있는 동네였다. 그러므로 총 30%-40% 증가된 수입을 기대할 수 있다.
  • 어떻게 찾았으며 어떤식으로 협상을 했나?
    로컬 커머셜 브로커를 통해 빌딩을 찾았고, 파시는 분이 은퇴할 예정이셔서 서로 합리적인 가격으로 협상할 수 있었다. 인스펙션에서 작은 문제가 발견되었으나 파시는 분이 클로징때 크레딧을 제공하는 방법으로 해결하였다.
    *일반적으로 5가구 이상 아파트 빌딩은 MLS나 Loopnet와 같은 퍼블릭 마켓보다는 로컬 커머셜 전문 브로커리지 회사를 통해서 그들의 고객들에게만 광고가 되고, 대부분 그 안에서 거래가 이루어 진다.
  • 파이낸싱(대출)은 어떻게?
    Local credit union (한국으로 따지면 동네 새마을 금고 정도) 에서 이자율 3.5%, 20% down payment조건으로 대출을 받았다.
  • 이 투자처의 가치를 높이기 위한 앞으로의 계획?
    첫째, 기존의 세입자들의 렌트는 인상하지 않고 그대로 유지한다.
    둘째, 이사로 인한 공실이 생길때마다 리모델링을 해서 주변 아파트들과 비슷한 수준의 인테리어와 월세로 조정한다.
  • 세입자 및 건물 관리방법?
    아파트 관리 전문 프러퍼티 매니지먼트 회사를 고용했다. 매달 총 월세의 7%를 관리비로 지불하기로 협의했다.
  • 예상수익 내용?
    모든 관리 비용 및 모기지 페이먼트를 제외하고 매달 $1,000 정도의 수입이 예상된다. 실 투자금 대비 약 17% 연간 수익률이다.

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